|
Peter Nieland, ex directeur van Locatus, is nu oprichter en eigenaar van Nieland Consultancy. Peter werkt al zijn hele leven in de vastgoeddata. Met Nieland Consultancy helpt hij bedrijven, organisaties en instellingen datagedreven te denken en doen, te groeien en vooruit te komen. Hij heeft al jaren ervaring in de bezoekersdata en de consumentendata. En laten deze twee nu inmiddels gekoppeld zijn. |
Blauwe consumenten kopen geen rode producten
Fysiek winkelen of online winkelen. Wie gaat er winnen? Zo klinkt het alsof ze met elkaar concurreren, maar het zijn gewoon twee vormen van distributie. Er zit wel een vorm van concurrentievervalsing tussen deze beide distributievormen. Dat is het ‘volgen’ van de consument: Online mag alles, fysiek mag niets. ‘Volgen’ is inmiddels een verboden woord. Zeker als het gaat om bezoekers en passantentellingen. Maar zijn tellingen nog nodig? Willen we niet gewoon weten of het wel of niet druk was? Willen we niet gewoon weten wat voor type consument er op straat loopt en welk bestedingspatroon deze consument heeft, zodat we de winkels erop af kunnen stemmen? Blauwe consumenten kopen geen rode producten.
Waarom zou je passanten tellen?
Passanten tellen is ooit ontstaan uit de behoefte vanuit vastgoed mensen om een locatie te ’duiden’, zoals we dat nu eigenlijk nog steeds kennen: A1, A2 etc. Hiermee waren ze dan in staat om naast een drukte duiding ook een andere prijs te vragen voor het vastgoed. Een waarde dus.
Een winkellocatie is onder te verdelen in een A1, A2, B1, B2 en C locatie. A1 is het drukste punt (100%) van een winkelgebied, A2 is het gebied met het aantal passanten wat tussen de 50% en 75% ligt, dan tussen de 25% en 50% B1 en zo verder. Wanneer je als retailer veel mensen in de winkel moet ontvangen om voldoende inkomsten te genereren (impuls aankopen) zal de locatie van je winkel van groot belang zijn. Hoe meer passanten hoe waardevoller de locatie en hoe hoger de huur.
Door er een label op te plakken die arbitrair wordt bepaald kun je als vastgoedeigenaar meer huur vragen. Best slim bedacht. Maar is dat anno 2023 nog wel iets waar we mee kunnen werken? Is het niet veel belangrijker om te weten of er in die stroom passanten ook voldoende potentiële klanten lopen? Als retailer wil je weten hoeveel mensen er langs lopen die echt tot jouw doelgroep behoren. Want grote stromen mensen van het type ‘kijken, kijken, niet kopen’ is leuk voor de vastgoedeigenaar maar niet goed voor jouw kassa!
Klantbehoeften in kaart met slim gebruik van data
Daarnaast is er nog verschil in bewoners en bezoekers. Bij de meeste binnensteden woont 90% van de bezoekers ook in de binnenstad. Daar zijn natuurlijk een paar uitzonderingen op zoals bijvoorbeeld Amsterdam, Venlo, Enschede etc.
Uit onderzoek van Retailagenda wordt lokaal winkelen de komende vijf jaar steeds populairder. Winkelgebieden moeten worden aangepast op basis van dat veranderende consumentengedrag, zo is de conclusie uit het onderzoeksrapport. Het in kaart brengen van de inwoners en daar met de juiste data-analyse op doen is dus cruciaal als je de boot straks niet wil missen.
-----