Dat er in Nederland een woningtekort is, mag inmiddels niemand meer verbazen. Wekelijks lezen we over de tekorten, de woningbouwproblematiek en het feit dat we tot 2030 een miljoen woningen extra nodig hebben (en het daaropvolgende decennium nog een miljoen extra). De uitdagingen die dat oplevert zijn groot, en de oplossing zou wel eens kunnen liggen in iets anders dan alleen maar doorbouwen. Maar voor wie zijn de problemen nu het grootst en voor wie wordt het hardst gewerkt aan de oplossing? Whooz dook in de data en vond het antwoord!
Wijzigingen in de doelgroep samenstelling
Whooz beheert een database waarin voor ieder residentieel adres van Nederland een voorspelling wordt gemaakt van het type doelgroep dat je op dat adres vermoedelijk aantreft. De database wordt ieder kwartaal ge-update, en alle nieuwe residentiële adressen worden in zo’n kwartaal update toegevoegd aan de database.
Als eerste zijn we voor dit onderzoek gestart met een vergelijking van de samenstelling van Nederland in 2019 vs. eind 2023. Deze vergelijking hebben we gemaakt op basis van de aanwezigheid van Whize segmenten in Nederland, met name het aantal huishoudens per segment. Als we op doelgroepniveau kijken wat de mutaties op segmentniveau zijn, dan kom je tot het volgende overzicht:
In absolute zin zijn de segmenten D - Bescheiden Ouderen en G-Gezellige Emptynesters het hardst gegroeid. Dit zijn segmenten die bestaan uit huishoudens in de leeftijdsklassen 65+. Dat deze segmenten groeien zal geen verrassing zijn vanuit het perspectief van vergrijzing. Dat het segment Luxe Leven procentueel sterk toeneemt, dat kan worden verklaard uit het feit dat woningwaardes in de afgelopen 5 jaar explosief zijn gestegen. Maar het procentueel hardst groeiende segment is het segment Jong en Hoopvol. Dit is een segment dat voornamelijk bestaat uit studenten die net het ouderlijk huis hebben verlaten. Dat is opvallend en voor Whooz reden om nog eens verder te zoeken in de data.
Woninggroei in de afgelopen 5 jaar
Een toename van segmenten kan worden verklaard uit wijzigingen in demografische kenmerken op een adres. Mensen worden ouder, hun woningen worden duurder en gezinnen krijgen kinderen. Dit soort wijzigingen vertaalt zich ook naar wijzigingen in de doelgroepklassificatie van gezinnen. Veranderingen in demografie binnen Nederland kunnen dus oorzaak zijn van toe- en afname van doelgroep segmenten. Verhuizingen spelen ook een rol omdat een verandering in doelgroep vaak leidt tot een verandering in woonbehoefte. Als er kinderen komen dan heb je meer ruimte nodig. Als kinderen het huis uit gaan, wil je vaak kleiner wonen. Bij dit soort veranderingen wijzigt vaak het woonadres tegelijk met de doelgroepklassificatie.
Voor Whooz is het uiteraard ook eenvoudig om terug te kijken in de tijd om te zien welke nieuwe residentiële adressen er aan de Whooz database zijn toegevoegd en welk doelgroepsegment aan deze nieuwe adressen zijn toegekend.
Voor de volledigheid: in zijn algemeenheid wordt groei van de bevolking en van doelgroepsegmenten deels ook veroorzaakt door migratie. Voor dit onderzoek is dat niet van belang. Whooz kijkt naar de groei in doelgroepsegmenten op adresniveau. Zowel nieuwbouw als verhuizingen als demografische wijzigingen kunnen deze groei verklaren. Of migratie een rol speelt bij nieuwbouw / verhuizingen / veranderingen in demografie of niet, dat verandert niets aan deze primaire relatie.
Als je in de laatste 5 jaar kijkt naar residentiële adressen die aan de Whooz database zijn toegevoegd, dan valt op dat er in deze periode in totaal 467.000 nieuwe residentiële adressen zijn ontstaan. Het CBS geeft aan dat er zo’n 360.000 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd sinds 2019. Dat betekent dat er dus 107.000 residentiële adressen zijn ontstaan op een andere manier dan rechttoe rechtaan nieuwbouw. Dat kan zijn kadastrale splitsing, herontwikkeling maar ook oplevering van woonobjecten die bij het CBS tellen als 1 woning maar waar je achter de voordeur meerdere huishoudens aantreft. Maar welke doelgroepsegmenten hebben nu het meest geprofiteerd van de toename van nieuwe residentiële adressen?
Woningen voor de elite
Whooz heeft van alle residentiële adressen die in 2019 nog niet bestonden maar sinds 2019 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd het doelgroepsegment bepaald. Dat leidt tot het volgende overzicht:
Wat hier opvalt is dat bijna een derde deel van alle nieuw opgeleverde woningen door Whooz worden geklassificeerd als studentenwoningen. Om dit te valideren hebben we gekeken naar de postcodes waar deze typering is toegekend. De top 5 die we identificeerden op deze wijze zijn de Sorbonnelaan in Maastricht, Lise Meitnerweg in Leiden, De Hoogeweg en Portland & Friese straatweg in Groningen en het voormalig ziekenhuis Oudenrijn in Utrecht. Dus een groot deel van de toename van het segment B - Jong en Hoopvol kan inderdaad worden verklaard uit het feit dat op allerlei manieren wordt gewerkt aan de woningvoorraad voor studenten.
Wat verder opvalt is dat de grootste overige procentuele toename zit bij de segmenten Luxe leven en bij Plannen en Rennen. Dit zijn de twee hoogst welstandige segmenten van Nederland. Feitelijk is 50% van de nieuwe woningen in de afgelopen 5 jaar geleverd aan een hoog opgeleid segment in Nederland dat bestaat uit nog geen 20% van de Nederlandse gezinnen.
Aan de onderkant van de markt is een omgekeerd beeld te zien. De drie laagst welstandige segmenten van Nederland zijn de Segmenten A - Dromen en Rondkomen, G - Gezellige Emptynesters en D - Bescheiden Ouderen. Zij vertegenwoordigen zo’n 29% van Nederland maar niet meer dan 10,9% van de nieuwe woningen zijn voor hen gebouwd. Als je je vervolgens realiseert dat Gezellige Emptynesters en Bescheiden Ouderen 52% van de totale groei van de Nederlandse huishoudens voor hun rekening nemen maar slechts 9% van de nieuwe woningen, dan betekent dat dus dat we steeds meer hopen dat senioren blijven wonen in de woning waar ze oud zijn geworden, ook nadat de kinderen het huis uit zijn gegaan. Veelal wonen zij te groot en dit is vaak een belemmering voor doorstroming, een belangrijk obstakel in de woningproblematiek.
-----